MUTUO FONDIARIO – LIMITE DI FINANZIABILITA’ – PROVA DEL SUPERAMENTO DEL LIMITE DELL’80% – NULLITA’ DEL CONTRATTO – Sent. n. 1193 del 21.1.2020

Segnalazione e commento a cura dell’Avv. Mario Manzo del Foro di Salerno

La sentenza in commento consente di riflettere anche su un altro aspetto: come può fornirsi al giudice la prova che il limite di finanziabilità è stato superato? Ovviamente il contratto di finanziamento non “confessa” che vi è stato tale superamento, limitandosi a indicare l’importo erogato. E’ il diverso contratto di compravendita dell’immobile a indicare il prezzo pagato e dunque a dimostrare che, in ipotesi, il finanziamento ha ecceduto l’80% del valore dell’immobile.

La prova del superamento del limite di finanziabilità può darsi essenzialmente con questi tre meccanismi:

• producendo al giudice, oltre che il contratto di finanziamento, il contratto di compravendita dell’immobile: se il finanziamento è stato erogato per € 100.000 e l’immobile è stato acquistato per € 100.000, vi è prova (o almeno forte indizio) che si sia superato il rapporto da 80 a 100 fra importo del finanziamento e valore dell’immobile;
• in alternativa, la prova del superamento del limite di finanziabilità può essere data mediante una perizia di valutazione dell’immobile disposta ad hoc dal giudice: al riguardo la perizia deve ricostruire non il valore attuale dell’immobile, ma il suo valore anni addietro quando venne erogato il finanziamento;
• in ulteriore alternativa, si può esibire al giudice copia della perizia di valutazione dell’immobile redatta su incarico della banca prima dell’erogazione del finanziamento. Questa modalità di prova si scontra peraltro con due ostacoli: da un lato, il rischio che la banca non sia disponibile a fornire copia della perizia; dall’altro lato, il fatto che la perizia fatta redigere originariamente dalla banca talvolta sopravvaluta l’immobile proprio per giustificare un finanziamento eccessivo rispetto al reale valore del bene da darsi in garanzia.